CONFEDERACIÓN DE CÁMARAS DE LA PROPIEDAD URBANA
Y ASOCIACION DE PROPIETARIOS DE FINCAS URBANAS
GOBIERNO DE ESPAÑA
EXCMO. SR. MINISTRO DE TRANSPORTES,
MOVILIDAD Y AGENDA URBANA
D. José Luis Ábalos Meco
EXCMA. SRA. MINISTRA DE ASUNTOS
ECONÓMICOS Y TRANSFORMACIÓN DIGITAL
Dña. Nadia María Calviño Santamaría
Madrid, 26 de marzo de 2020
Excmos. Sres. Ministros,
La situación excepcional que estamos viviendo en nuestro país, así como la aparente corriente de opinión que se está generando en materia de alquiler, para propiciar una suspensión, mora o condonación obligatoria de las rentas derivadas de alquileres de inmuebles, nos obliga a dirigirnos a Ud. para transmitirle nuestra preocupación y opinión sobre este particular.
Como bien sabe, representamos al colectivo de propietarios a nivel nacional, con más de 160.000 afiliados a las organizaciones que forman esta Confederación, pequeños propietarios, muchos de ellos arrendadores y la mayoría de éstos con uno o dos inmuebles arrendados, sean viviendas, oficinas o locales. A esto debemos añadir el numeroso sector de gente mayor que confía en nuestra gestión y precisa de atención especial.
El Gobierno de España ha tomado, acertadamente en nuestra opinión, medidas legales que imponen una moratoria en el pago de cuotas hipotecarias para los casos de primera vivienda, en previsión de los problemas que indudablemente van a surgir por pérdida de ingresos en muchas familias, en los sectores de población más vulnerables. Y creemos que la medida es acertada porque esa protección se realiza frente a las entidades bancarias, que no fueron capaces de gestionar adecuadamente el impago de hipotecas derivado de la crisis de 2008, que la única solución que aplicaron con eficacia fue privar de sus viviendas habituales a cerca de 250.000 familias, con las graves consecuencias que todos conocemos y que aún seguimos pagando todos los españoles con nuestros impuestos.
Pero ahora queremos referirnos al colectivo de arrendadores, muy especialmente de los arrendadores particulares, que han vivido la anterior crisis, y otras muchas, que han sufrido sin compensación alguna los efectos de la antigua prórroga forzosa, de la congelación de rentas, de las depreciaciones de sus inmuebles, de las interminables e imparables subidas de impuestos sobre sus propiedades y de numerosas trabas que le impiden obtener una adecuada rentabilidad a sus propiedades, adquiridas en la mayoría de los casos con su trabajo.
Consideramos que cualquier intento de intromisión gubernamental en la relación privada arrendaticia tendente a una condonación forzosa de rentas es, si no ilegal, sumamente contraproducente y antieconómico, amén de suponer un atentado contra el derecho de propiedad, que podríamos considerar confiscatorio para la parte arrendadora y en exclusivo beneficio y favor de la parte arrendataria, cuando en los contratos de arrendamiento se parte de una equivalencia de prestaciones para ambas partes.
El grado de cumplimiento en el pago puntual de los arrendamientos es muy elevado en España y, por otro lado, la casuística en cuanto a situaciones económicas tanto de arrendatarios como de arrendadores es muy variada. Desde las Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas estamos recomendando, ya desde la declaración del estado de alarma, la negociación entre arrendadores y arrendatarios, sobre todo en los casos más graves, es decir, los negocios afectados por el cierre decretado. No es la misma situación la de un local obligado a cerrar sus puertas que la de otro que pueda seguir abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas, y lo mismo sucede respecto a los inquilinos de vivienda, pues no todos se encuentran afectados en su economía, y ya se han previsto medidas de protección social para los más vulnerables.
Lo que sí es seguro, y así nos consta, e intervenimos en muchos de ellos, es que ya se están cerrando numerosos acuerdos que afectan al pago de la renta del mes de abril, como primera medida de urgencia, y que culminan unas veces en moratorias y otras en condonaciones parciales o totales de la mensualidad, acuerdos, por otra parte, fundamentados en la libertad de las partes, en la voluntad de cumplimiento del contrato y en la realidad excepcional que estamos viviendo. Las entidades que pertenecen a nuestra Confederación están de facto prestando servicios de negociación, conciliación y mediación, con la finalidad de acercar posiciones entre arrendador y arrendatario.
El colectivo de arrendadores que representamos son más que sensibles a la realidad de sus arrendatarios, a la realidad de la economía y a sus propias posibilidades. Ningún interés tienen, por otra parte, en iniciar acciones de desahucio, en dejar vacíos sus inmuebles y soportar nuevamente, como ya ha pasado en la crisis de 2008, nuevos períodos de carencia de actividad, de tener vacíos sus locales sin contar con ningún tipo de ayuda pública, en forma de exenciones o bonificaciones fiscales por la falta de recuperación de actividad que impide el arrendamiento (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que ha llegado en la mayoría de nuestras capitales a sus más altas cotas recaudatorias).
Las relaciones entre particulares se deben regir por las normas civiles, que contemplan todas las circunstancias de cumplimiento y de exoneración de las obligaciones (entre otras, caso fortuito, fuerza mayor o “cláusula rebus sic stantibus”), sin que la Administración deba intervenir más que por razones de interés económico mediante ayudas (del tipo que sea) a favor de los más afectados y perjudicados por la crisis, pero no alterando las obligaciones contraídas por las partes, que, insistimos, corresponden al Derecho Privado, donde una norma general puede perjudicar el concreto equilibrio entre las contraprestaciones fijado por las partes libremente por el principio de la autonomía de la voluntad.
No podemos cargar sobre una de las partes todos los efectos negativos de una suspensión “legal” y unilateral de sus obligaciones por parte del arrendatario: ¿Qué ocurre, por ejemplo, con la hipoteca que, en su caso, está pagando el arrendador? ¿Y con el resto de obligaciones ordinarias para cuyo pago el arrendador cuenta con el ingreso mensual del alquiler, como es en muchos casos el pago de la residencia de mayores en la que viven? (dada la imposibilidad del Estado de prestar este servicio para todos).
Insistimos en que la solución pasa por la negociación entre las partes, en principio a corto plazo y considerando arrendador y arrendatario la situación económica general que el estado de alarma supone, la que vendrá y, por supuesto, la situación y capacidad económica de ambos, la disponibilidad de ayudas públicas y el acceso prioritario a créditos bancarios a bajo interés que solucionarán problemas de liquidez extraordinarios.
Agradecemos el esfuerzo que están realizando para gestionar adecuadamente la difícil y excepcional situación que atraviesa el país, pero esperamos sean receptivos a nuestras consideraciones, que se basan en la experiencia y el conocimiento de la realidad del mercado de alquileres.
Atentamente,
CONFEDERACIÓN DE CÁMARAS DE LA PROPIEDAD URBANA Y ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS DE FINCAS URBANAS
Ángel Merino Berthaud Presidente