Nuevas medidas sobre vivienda y arrendamientos

Arrendamientos de vivienda temporal

El Real Decreto-ley 29/2026 introduce una regulación más estricta de los arrendamientos temporales, con el objetivo de distinguirlos de los contratos de vivienda habitual.

Entre las principales medidas recogidas en el decreto destacan:

• La necesidad de identificar y acreditar una causa real de temporalidad.
• El establecimiento de una duración general máxima de doce meses.
• La aplicación de medidas para evitar la utilización fraudulenta de contratos temporales sucesivos.
• La posibilidad de que determinados contratos sean considerados arrendamientos de vivienda habitual cuando no se cumplan los requisitos legales.

Arrendamiento de habitaciones

La nueva regulación contempla expresamente los arrendamientos por habitaciones dentro del régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando una habitación constituya la residencia habitual del arrendatario, se aplicarán las garantías correspondientes a esa modalidad de alquiler.

Asimismo, se establecen limitaciones a la suma de las rentas de las habitaciones de una misma vivienda y requisitos específicos cuando el arrendamiento tenga carácter temporal.

Régimen transitorio de los contratos anteriores

Los contratos de arrendamiento temporal celebrados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen, con carácter general, el régimen jurídico que les resultaba aplicable hasta la finalización del plazo pactado, momento en el que se extinguirán sin posibilidad de prórroga conforme a la disposición transitoria incorporada a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si se formaliza una renovación, esta quedará sometida al nuevo régimen de arrendamiento temporal establecido por la reforma.

Protección frente a desahucios hasta 2030

El Real Decreto-ley 29/2026 establece medidas de protección para personas en situación de vulnerabilidad que carezcan de una alternativa habitacional adecuada.

El régimen distingue entre determinados operadores inmobiliarios y los restantes propietarios, estableciendo condiciones diferentes para la suspensión de los procedimientos de desahucio.

• Hasta el 31 de diciembre de 2030 se contempla la suspensión de determinados procedimientos cuando la parte demandante sea una de las entidades inmobiliarias específicamente definidas en el decreto y se acrediten los requisitos de vulnerabilidad y ausencia de alternativa habitacional.
• Para los restantes demandantes, cuando no resulte aplicable el procedimiento especial de enervación por impago, se prevé un régimen de suspensión con revisión periódica, causas de levantamiento y una duración máxima de tres años desde que se acuerde.
• La suspensión deberá acordarse judicialmente conforme al procedimiento y a los requisitos legalmente establecidos.
• Se prevén compensaciones económicas para determinados propietarios personas físicas y entidades dedicadas al alquiler habitual asequible o social, con las condiciones y límites establecidos legalmente.

Protección de los pequeños propietarios

El decreto incorpora garantías específicas para los propietarios particulares, teniendo en cuenta también su posible situación de vulnerabilidad económica o habitacional.

En determinados procedimientos, el tribunal deberá valorar las circunstancias de ambas partes antes de acordar la suspensión.

La norma establece, además, una protección específica para las personas físicas titulares de dos o menos viviendas, en los términos previstos en el artículo 2.

Desahucios por impago y actuación administrativa

El decreto introduce un procedimiento especial de enervación extraordinaria en determinados procesos de desahucio por falta de pago cuando la persona arrendataria se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

La Administración pública competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente las cantidades reclamadas, las devengadas hasta ese momento y las costas procesales correspondientes.

Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.

Si se produce el pago o la consignación íntegra dentro del plazo, se pone fin al procedimiento mediante la enervación de la acción y el contrato continúa vigente.

Si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago o consignación íntegros, la Administración queda subrogada en la posición deudora del arrendatario, conforme a las condiciones establecidas por la norma.

Este procedimiento especial no resulta aplicable a los supuestos específicamente regulados en el artículo 2.1 del decreto.

Procedimientos de desahucio ya iniciados

Las nuevas medidas también pueden aplicarse a determinados procedimientos que se encuentren en curso cuando entre en vigor el decreto, siempre que no se haya ejecutado efectivamente el lanzamiento.

La disposición transitoria segunda establece las condiciones para solicitar su aplicación y, cuando corresponda, suspender provisionalmente el lanzamiento hasta que exista una resolución judicial.

Restricciones a determinadas adquisiciones de vivienda

Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establecen limitaciones a determinadas adquisiciones de viviendas realizadas por entidades dedicadas a operaciones inmobiliarias definidas en el decreto, así como por determinadas personas jurídicas consideradas grandes tenedoras y entidades vinculadas.

En los supuestos regulados, se restringen las adquisiciones a título gratuito o por un precio inferior al 70 % del valor de mercado ajustado, determinado mediante una tasación independiente realizada conforme a los requisitos legales.

La norma contempla excepciones para determinadas operaciones destinadas a vivienda social o asequible, atención sociosanitaria, protección de colectivos vulnerables y otros supuestos expresamente previstos.

Programa TU CASA: préstamos para la primera vivienda

El Real Decreto-ley 29/2026 crea el mecanismo de financiación TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), para facilitar la adquisición de la primera vivienda habitual hipotecada.

Se trata de una financiación pública complementaria a la financiación hipotecaria privada, destinada a personas que accedan a su primera vivienda habitual, independientemente de su edad.

Entre sus principales características destacan:

• Préstamos de hasta 50.000 euros.
• Financiación máxima equivalente al 20 % del valor de la vivienda hipotecada.
• Tipo de interés del 0 % y sin comisiones.
• Plazo de devolución de hasta diez años, con un período de carencia vinculado a la duración de la hipoteca y un máximo de treinta años.
• Crédito extraordinario de 10.000 millones de euros previsto para la financiación del mecanismo.
• Sin límite general de edad establecido en el decreto.

El importe máximo de cada préstamo será el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.

Condiciones de acceso y puesta en funcionamiento

El objeto, los beneficiarios, los límites y las restantes características del programa deberán concretarse mediante un Acuerdo del Consejo de Ministros.

El ICO será responsable de analizar las operaciones conforme a sus políticas de riesgos y a los requisitos de elegibilidad establecidos, así como de formalizar las operaciones aprobadas.

Importante: la creación legal del mecanismo no implica, por sí sola, que los préstamos estén disponibles para su solicitud. Será necesario consultar las condiciones y los procedimientos que se aprueben para su puesta en funcionamiento.

Limitaciones aplicables a las viviendas financiadas

Las viviendas adquiridas mediante TU CASA deberán destinarse a residencia habitual y quedarán sujetas permanentemente a determinadas limitaciones de transmisión.

• En las segundas y posteriores transmisiones, el precio máximo no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme al índice de precios de consumo, sin perjuicio de determinadas mejoras o rehabilitaciones admitidas legalmente.
• Si la vivienda se destina posteriormente al alquiler, la renta deberá respetar los límites establecidos por el sistema de índices de precios de referencia aplicable.
• Las limitaciones deberán constar en la escritura pública de adquisición e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Fondo de Vivienda de Impacto Social

El Real Decreto-ley 29/2026 crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con una dotación inicial de 400 millones de euros.

El Fondo tiene como finalidad financiar proyectos innovadores de vivienda que generen un impacto social positivo y favorecer la participación de inversión privada en este tipo de iniciativas.

Se configura como un fondo sin personalidad jurídica y de duración indefinida, sujeto a su normativa reguladora y al correspondiente desarrollo reglamentario.

Definición de vivienda asequible

El decreto incorpora una definición de vivienda asequible vinculada a la capacidad económica de las unidades de convivencia del municipio en el que se ubica el inmueble.

Conforme a esta definición, el precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no deberá superar el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.

En el caso de viviendas destinadas al alquiler, los gastos asociados a anejos no podrán utilizarse para incrementar el precio determinado conforme a este criterio.

Incentivos fiscales para propietarios arrendadores

El Real Decreto-ley 29/2026 modifica las reducciones del IRPF aplicables al rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de viviendas, estableciendo incentivos vinculados a la moderación de las rentas y a la estabilidad de los contratos.

Los porcentajes dependen de las características del contrato, la condición del propietario, la renta pactada, la ubicación de la vivienda y las circunstancias del arrendatario.

• Reducciones de hasta el 100 % en determinados nuevos contratos que cumplan los requisitos legales.
• Reducciones del 95 %, 90 %, 85 % o 70 % en otros supuestos de nuevos contratos, según las condiciones aplicables.
• Reducción del 50 % cuando se formalice un nuevo contrato sin incrementar la renta anterior, actualizada cuando proceda, en los supuestos previstos.
• Reducciones inferiores, entre el 40 % y el 15 %, para determinados incrementos de renta respecto del contrato anterior.
• Reducciones específicas del 70 % para determinados alquileres sociales y del 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.
• Reducción del 80 % durante determinadas prórrogas tácitas, cuando el arrendador no sea gran tenedor y se respeten los límites de renta exigidos.

La aplicación de estos beneficios exige cumplir los requisitos correspondientes y tener en cuenta el régimen transitorio de los contratos anteriores.

Deducción por alquiler de vivienda habitual

Se incorpora una deducción estatal en el IRPF para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.

La deducción equivale al 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, con los siguientes límites:

• Para bases imponibles iguales o inferiores a 23.007,20 euros, la base máxima de deducción es de 11.630 euros anuales.
• Para bases imponibles superiores a 23.007,20 euros e inferiores a 33.007,20 euros, la base máxima se reduce progresivamente conforme a la fórmula legal.

Entre los requisitos, durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares de determinados derechos sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros de la arrendada, salvo las excepciones previstas legalmente.

Venta de viviendas al sector público

Se establecen incentivos en el IRPF para la transmisión de determinadas viviendas a entidades del sector público dedicadas a la promoción y gestión de vivienda social y asequible.

El incentivo se aplica a las transmisiones realizadas desde la entrada en vigor del decreto hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que se cumplan los requisitos legales.

• Exención del 100 % de la ganancia patrimonial cuando el valor total de transmisión no supere los 200.000 euros.
• Exención parcial y decreciente cuando el valor de transmisión sea superior a 200.000 euros e inferior a 800.000 euros.
• La vivienda deberá haber permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años anteriores a la transmisión.

La norma contempla también determinadas posibilidades de exención por reinversión de la parte de la ganancia no exenta, sujetas a condiciones y límites específicos.

IVA de los alquileres de corta duración

Con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026, se establece la aplicación del IVA reducido del 10 % a determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando la estancia de un mismo arrendatario no supere treinta noches.

Se contempla una excepción para determinados alquileres realizados en la vivienda habitual del propio arrendador.

La tributación de los alojamientos en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera continúa sometida a las reglas correspondientes.

IVA de las viviendas protegidas

Con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026, se amplían los supuestos de aplicación del IVA superreducido del 4 % a determinadas viviendas protegidas sujetas a calificación permanente o indefinida.

La medida comprende las entregas efectuadas por sus promotores, incluidos determinados garajes y anexos transmitidos conjuntamente, dentro de los límites y condiciones legalmente establecidos.

Aplicación temporal de las medidas fiscales

Las modificaciones fiscales del Real Decreto-ley 29/2026 no tienen todas la misma fecha de efectos.

Algunas medidas se aplican desde la entrada en vigor del decreto, mientras que otras tienen efectos específicos desde el 1 de diciembre de 2026 o el 1 de enero de 2027.

La aplicación de cada incentivo deberá comprobarse conforme a su regulación específica, al período impositivo correspondiente y a las disposiciones transitorias aplicables.

Prórrogas sucesivas de cinco o siete años

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Según el nuevo régimen, una vez transcurrida la duración mínima legal de cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, el contrato se prorrogará tácitamente por períodos sucesivos de:

• Cinco años cuando el arrendador sea una persona física.
• Siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.

Estas prórrogas se producirán salvo que alguna de las partes comunique válidamente su voluntad de no renovar el contrato, respetando los plazos de preaviso establecidos:

• Seis meses de antelación para el arrendador.
• Dos meses de antelación para el arrendatario.

Indemnización por decisión del propietario de no renovar

Cuando el arrendador comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato, deberá, con carácter general, indemnizar al arrendatario, salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas.

La indemnización será equivalente al mayor de los siguientes importes:

• Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado aplicable a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
• Una mensualidad calculada conforme a ese mismo valor por cada año de residencia del arrendatario, con el correspondiente prorrateo de los períodos inferiores.

Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, se utilizará la renta mensual vigente en la fecha de comunicación de la no renovación.

La indemnización se abonará, con carácter general, en el momento de la entrega de la vivienda.

Excepciones a la indemnización

El decreto contempla determinadas circunstancias que excluyen el derecho a indemnización, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

• Necesidad de la vivienda como residencia permanente del propietario persona física o de determinados familiares.
• Falta de residencia efectiva del arrendatario durante el período legalmente establecido, salvo causa justificada.
• Disponibilidad por el arrendatario de otra vivienda adecuada en el mismo municipio, en las condiciones previstas legalmente.
• Formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
• Rechazo de una oferta de nuevo contrato que reúna las condiciones de duración, renta y comunicación exigidas por la ley.

Estas circunstancias deberán justificarse y hacerse constar en la comunicación de no renovación en los términos legalmente previstos.

Coordinación con las prórrogas extraordinarias

El nuevo régimen de prórrogas no se acumula automáticamente con las prórrogas extraordinarias establecidas por otras disposiciones legales.

En particular, la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en el Real Decreto-ley 29/2026 no será aplicable cuando proceda la prórroga regulada en el nuevo artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

También se mantienen mecanismos específicos de prórroga extraordinaria para determinadas situaciones de vulnerabilidad y para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, con las condiciones y reglas de preferencia previstas legalmente.

Aplicación a los contratos anteriores

El decreto establece un régimen transitorio para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que ya estuvieran vigentes antes de su entrada en vigor.

La aplicación del nuevo régimen se proyecta sobre los vencimientos posteriores a su entrada en vigor, teniendo en cuenta las comunicaciones de no renovación realizadas previamente.

Las comunicaciones válidas de no renovación efectuadas antes de la publicación del decreto conservan su eficacia y no generan, por sí mismas, el derecho a la nueva indemnización.

Asimismo, se contemplan reglas transitorias específicas para los contratos cuyo vencimiento se produzca durante los primeros meses de aplicación de la reforma.

Entrada en vigor prevista

Atención: el Real Decreto-ley 28/2026 establece su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026.

Hasta esa fecha, las modificaciones descritas no deben considerarse aplicables por el mero hecho de haberse publicado el decreto. Su aplicación posterior estará condicionada a su vigencia efectiva, a la situación parlamentaria de la norma y a las disposiciones transitorias correspondientes.